2011 Yýlýnda Elde Edilen Kira Gelirlerinin (GMSÝ) Beyaný

VERGÝ SÝRKÜLERÝ

NO: 2012/29

KONU: 2011 Yýlýnda Elde Edilen Kira Gelirlerinin (GMSÝ) Beyaný

Vergi hukukunda "Gayrimenkul Sermaye Ýradý" (GMSÝ) olarak adlandýrýlan kira gelirleri gerçek kiþilerce her yýlýn Mart ayýnýn 25’ine kadar beyan edilerek, biri Mart ayý, diðeri Temmuz ayý olmak üzere iki eþit taksitte ödenebilmektedir.

Gayrimenkul sermaye iratlarýnýn hangi gelir kalemlerinden oluþtuðu Gelir Vergisi Kanunu'nun 70 inci maddesinde sayýlmýþtýr. Ancak, sirkülerimizin konusu, gerçek kiþilerce elde edilen sadece konut ve iþ yeri kiralarýnýn beyanýna iliþkindir. Konu hakkýndaki kýsa açýklamalarýmýz aþaðýdaki gibidir.

1. Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiþ Sayýlacaktýr?

Mükelleflerce bir takvim yýlý içinde o yýla veya geçmiþ yýllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yýlda elde edilmiþ gelir kabul edilecektir. Örneðin: 2009 ve 2010 yýllarý kira gelirleri topluca 2011 yýlýnda tahsil edilmiþ ise, 2011 yýlýnýn geliri olarak dikkate alýnacaktýr.

Ancak, gelecek yýllara ait olup peþin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yýlýn geliri olarak kabul edilerek ilgili yýllarda beyan edilir. Örneðin: 2011, 2012 ve 2013 yýllarý kira gelirleri topluca 2011 yýlýnda tahsil edilmiþ ise, her yýla ait kira bedeli ilgili yýlda beyan edilecektir.

Buna göre 2012 yýlýnda beyan edilecek tutar sadece 2011 yýlýna iliþkin olarak tahsil edilen kira geliridir.

2. Döviz Cinsinden Elde Edilen Kiralar

Döviz cinsinden kiraya verme iþlemlerinde tahsilatýn yapýldýðý tarihteki T.C. Merkez Bankasý döviz alýþ kuru esas alýnarak gayri safi hasýlat belirlenir. Borsada rayici yoksa Maliye Bakanlýðý tarafýndan belirlenen kur üzerinden Türk Lirasý’na çevrilerek, kira geliri aþaðýda açýklanan þartlara göre beyan edilir.

3. Kiranýn Ayni Olarak Tahsil Edilmesi

Kiranýn ayni olarak alýnmasý halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilerek gerekli þartlarýn varlýðý halinde beyan edilir.

4. Ýþ Yeri Olarak Kiralanan Gayrimenkullerde Vergi Tevkifatý (Stopajý) (% 20)

Gayrimenkulleri iþyeri olarak kiralayan kiþi ve kuruluþlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardýr. Yani iþyerinin kiracýlarý, ödeyecekleri kira üzerinden % 20 oranýnda vergi kesecekler ve kiralayan adýna vergi dairesine ödeyeceklerdir.

Kimlerin vergi kesintisi yapmak zorunda olduðu Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayýlmýþtýr.

Ýþyeri kiracýsý olan kiþi ve kuruluþlar, yaptýklarý kira ödemelerinin brüt tutarý üzerinden 01.01.2007 tarihinden itibaren % 20 oranýnda gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadýrlar.

Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yýllara ait olmak üzere peþin ödenen kira bedeli üzerinden de yapýlacaktýr. Örneðin: 3 aylýk veya 2 yýllýk iþyeri kirasý peþin tahsil edildiðinde, bu durumda peþin tahsil edilen kiranýn tamamý vergi kesintisine tabi tutulacaktýr.

Ancak, gayrimenkulü kiralayan mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapýlmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri yýllýk beyanname ile beyan edilir.

5. Konut Kiralarýnda Ýstisna

Konut kiralarýnýn 2010, 2011 ve 2012 yýllarý itibariyle istisna tutarlarý aþaðýdaki gibidir.

2012 Yýlý Konut Kirasý Ýstisna Tutarý : 3.000.- TL.

2011 Yýlý Konut Kirasý Ýstisna Tutarý : 2.800.- TL.

2010 Yýlý Konut Kirasý Ýstisna Tutarý : 2.600.- TL.

Buna göre 2011 yýlýnda elde edilen konut kira gelirlerinin yýllýk toplamý 2.800.- TL’yi aþmýyorsa beyan edilmeyecek ve vergi ödenmeyecektir. Yýllýk konut kira gelirinin istisna tutarýný aþmasý halinde toplam konut kira tutarýndan 2.800 .-TL istisna düþülecek, kalan tutardan gider indirimi de yapýldýktan sonra bulunan matrah üzerinden Gelir Vergisi hesaplanarak ödenecektir.

Ýstisna tutarlarýný aþan konut kira gelirlerinin tamamý beyan edilecektir. (2012 yýlýnda elde edilen Gayrimenkul Sermaye iratlarý 2013 yýlý Mart ayýnda beyan edilecektir.)

Ayrýca, Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde;

· Ýstisna haddi üzerinde hasýlat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde,

· Ticari, zirai veya mesleki kazancýný yýllýk beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafýndan bildirilecek olanlarýn

bu istisnadan faydalanamayacaðý hüküm altýna alýnmýþtýr.

6. Ýþ Yeri Kira Gelirlerinde Beyan Sýnýrý

Ýþ yeri kira gelirleri, üzerinden her ay %20 oranýnda vergi kesintisi yapýlmýþ olan gelirlerdir. Stopaj yolu ile vergilendirilmiþ olan gelirlerin gayri safi toplamý aþaðýdaki tutarlarý geçmedikçe beyan edilmez ve ilave vergi ödenmez.

2012 Yýlý Beyan Sýnýrý : 25.000.- TL

2011 Yýlý Beyan Sýnýrý : 23.000.- TL

2010 Yýlý Beyan Sýnýrý : 22.000.- TL

Yukarýdaki tutarlara göre; 2011 yýlýnda elde edilen kira gelirleri gayri safi toplamýnýn 23.000.- TL’yi geçmemesi halinde, bu gelirlerin içinde, vergisi stopaj yolu ile alýnmýþ olan iþ yeri kira gelirleri varsa beyana dahil edilmez. Gelirlerin yýllýk toplamý beyan sýnýrýný aþýyorsa gelirlerin tamamý beyan edilir. Her ne kadar konumuz sadece kira gelirleri ise de mükelleflerin bu gelir unsuru dýþýnda baþka gelirleri de varsa, gelir vergisi kanunun 86. maddesi çerçevesinde bu gelirlerin toplamý beyan sýnýrý ile mukayese edilerek irdeleme yapýlacaktýr.

7. 26 Mart 2012 Tarihine Kadar Kimler Kira Gelirleri Ýle Ýlgili Beyanname Verecek?

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradýndan ibaret olan mükelleflerin 01.01.2011 – 31.12.2011 döneminde elde ettikleri kira gelirleri ile ayný dönem içinde geçmiþ yýllara iliþkin olarak elde ettikleri kira gelirleri toplamý Gelir Vergisi Kanunu’nun 86 ncý maddesi çerçevesinde irdelenerek beyan edilecektir. Þöyle ki;

· Sadece konut kira geliri olup istisna sýnýrý olan 2.800.- TL’sini aþanlar ile,

· Sadece iþ yeri kira geliri olup yýllýk brüt kira gelirleri toplamý 23.000.- TL’sini aþanlar yýlýk GMSÝ beyannamesi vereceklerdir.

· Hem konut hem de iþ yeri kira geliri olan kiþiler ise, yýllýk gelirinin beyan sýnýrýný aþýp aþmadýðýnýn tespitinde; mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen kýsmýný aþan tutarý ile, gelir vergisi tevkifatýna tabi iþ yeri brüt kira gelirlerinin toplamýný birlikte dikkate alacaklardýr.

· Bu toplam 23.000.- TL’yi aþmadýðý takdirde sadece tevkifata tabi olmayan konut kira gelirleri beyan edilecektir.

· Yukarýdaki toplamýn 23.000.- TL.’yi aþmasý halinde ise gelirlerin tamamý beyan edilecektir.

· Bir takvim yýlý içinde elde ettiði, tevkifata ve istisna uygulamasýna konu olmayan gayrimenkul sermaye iratlarý toplamý 1.170 TL’yi aþanlar ile,

· Diðer mal ve haklardan kira geliri elde edenler de beyanname vereceklerdir.

· Eþler ve çocuklarýn kira gelirleri ayrý beyanname ile beyan edilecektir.

. Stopaj yolu ile kesilen vergiler beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir.

Gelir Vergisi mükellefleri 2011 yýlý gelir vergisi beyannamelerini en geç 26 Mart 2012 tarihine kadar ilgili vergi dairesine verecekleridir. Tahakkuk eden verginin birinci taksiti 2012 Mart ayýnda, ikinci taksiti ise 2012 Temmuz ayýnda ödenecektir.

8. Kira Geliri Matrahýnýn Hesabýnda Ýndirilebilecek Giderler

Gayrimenkul sermaye iradýnda safi iradýn tespiti için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardýr.

· Gerçek Gider Yöntemi (GVK Md.74)

· Götürü Gider Yöntemi

Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedir, her ikisini birden kullanamaz

8.1 Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi Halinde Hesaplanan Gider Tutarý

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taþýnmaz mallarýn tümü için yapýlýr. Bunlardan bir kýsmý için gerçek gider, diðer kýsmý için götürü gider yöntemi seçilemez.

· Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (haklarý kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarýný düþtükten sonra kalan tutarýn % 25’i oranýndaki götürü gideri gerçek giderlere karþýlýk olmak üzere indirebilirler.

· Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yýl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

8.2 Gerçek Gider Yönteminin Seçilmesi Durumunda Ýndirilecek Giderler Tutarý

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde sayýlmýþtýr.Buna göre aþaðýda sayýlan giderlerin belgelerine dayanarak bulunan toplamý indirilecek gideri oluþturmaktadýr.

· Kiraya veren tarafýndan, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydýnlatma, ýsýtma, su ve asansör giderleri,

· Kiraya verilen mallarýn idaresi için yapýlan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,

· Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

· Kiraya verilen mal ve haklar dolayýsýyla yapýlan ve bunlara sarf olunan borçlarýn faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yýlýndan itibaren 5 yýl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarýndaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasýlata uygulanacak, indirilmeyen kýsým gider fazlalýðý sayýlmayacaktýr.)

· Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve þerefiyelerle kiraya veren tarafýndan belediyelere ödenen harcamalara katýlma paylarý,

· Amortismanlar,

· Kiraya veren tarafýndan, kiraya verilen gayrimenkul için yapýlan onarým giderleri ile bakým ve idame giderleri,

· Kira ile tuttuklarý mal ve haklarý kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diðer gerçek giderler,

· Sahibi bulunduklarý konutlarý kiraya verenlerin kirayla oturduklarý konut veya lojmanlarýn kira bedeli (yabancý ülkelerde ödenen kira bedelleri indirilemez),

· Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleþmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

brüt kira tutarýndan indirilir.

Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kýsmý indirilemez. Vergiye tabi hasýlata isabet eden indirilebilecek gider kýsmý aþaðýdaki formül kullanýlarak bulunacaktýr.

Ýndirilecek Gider = Vergiye Tabi Hasýlat* x Toplam Gider 
                                             Toplam Hasýlat

(*)Vergiye tabi hasýlat: Toplam hasýlat – Mesken kira geliri istisnasý

9. Kira Gelirlerine Uygulanacak Diðer Ýndirimler Nelerdir?

Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradý sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 89 uncu maddesinde yer alan ve aþaðýda özetlenen baðýþ ve yardýmlar ile harcamalarýnýn tamamýný veya belli bir tutarýný verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarýndan indirim konusu yapabileceklerdir.

a) Þahýs ve Bireysel Emeklilik Sigorta Primleri

Yýllýk beyanname veren mükellefler, vergi matrahlarýnýn tespitinde bireysel emeklilik sistemine ödedikleri kendisine, eþine ve küçük çocuklarýna ait katký payýnýn beyan edilen gelirin %10’una kadar olan kýsmýný gelir vergisi matrahlarýnýn tespitinde indirim konusu yapabileceklerdir. Bireysel emeklilik dýþýnda kalan þahýs sigortalarý için ödenen primlerin ise beyan edilen gelirin %5’ine kadar olan kýsmý matrahýn tespitinde indirim konusu yapýlacaktýr. Ýndirim konusu yapýlacak tutarýn hesaplamasýnda beyan edilen gelir olarak beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradýndan ibaret olan mükellefler için yýllýk gelir vergisi beyannamesinin safi irat satýrýnda yer alan tutar esas alýnacaktýr.

Bireysel emeklilik sistemi ile diðer þahýs sigortalarý için ödenen katký payý ve primlerin birlikte olmasý halinde matrahtan indirim konusu yapýlabilecek tutar beyan edilen gelirin %10’u ile sýnýrlý olacaktýr. Bu durumda þahýs sigorta primleri için %5 oranýndaki sýnýr ayrýca aranacaktýr. Ýndirim konusu yapýlacak prim, aidat ve katký paylarýnýn toplamý, asgari ücretin brüt yýllýk tutarýný aþamayacaktýr. (2011 yýlý gelirlerine iliþkin olarak kullanýlacak olan asgari ücretin brüt yýllýk tutarý 9.801,00 TL’dir).

b) Eðitim ve Saðlýk Harcamalarý

Beyan edilen gelirin (safi iradýn) % 10'unu aþmamasý, Türkiye'de yapýlmasý ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kiþilerden alýnacak belgelerle tevsik edilmesi þartýyla, mükellefin kendisi, eþi ve küçük çocuklarýna iliþkin olarak yapýlan eðitim ve saðlýk harcamalarý yýllýk beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.

c) Okul, Yurt ve Saðlýk Tesisleri Ýçin Yapýlan Baðýþ ve Yardýmlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere baðýþlanan okul, saðlýk tesisi ve yüz yatak (kalkýnmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öðrenci yurdu ile çocuk yuvasý, yetiþtirme yurdu, huzurevi, bakým ve rehabilitasyon merkezi inþasý dolayýsýyla yapýlan harcamalar veya bu tesislerin inþasý için bu kuruluþlara yapýlan her türlü baðýþ ve yardýmlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapýlan her türlü nakdî ve aynî baðýþ ve yardýmlarýn tamamý.

d) Kamu Yararýna Çalýþan Dernekler ile Vergi Muafiyeti Tanýnan Vakýflara Yapýlan Baðýþlar

Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararýna çalýþan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanýnan vakýflara yýllýk toplamý beyan edilen gelirin (safi iradýn) % 5'ini (kalkýnmada öncelikli yöreler için % 10'unu) aþmamak üzere, makbuz karþýlýðýnda yapýlan baðýþ ve yardýmlar.

e) Gýda Bankacýlýðý Yapan Dernek ve Vakýflara Yapýlan Baðýþlar

Fakirlere yardým amacýyla gýda bankacýlýðý faaliyetinde bulunan dernek ve vakýflara Maliye Bakanlýðýnca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde baðýþlanan gýda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamý.

f) Kültür ve Sanat Faaliyetleri ile Kültürel Varlýklarýn Korunmasý için Yapýlan Baðýþlar

Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararýna çalýþan dernekler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanýnan vakýflar ve bilimsel araþtýrma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluþlar tarafýndan yapýlan ya da Kültür ve Turizm Bakanlýðýnca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen çalýþmalara iliþkin harcamalar ile bu amaçla yapýlan her türlü baðýþ ve yardýmlarýn tamamý beyan edilen gelirden indirim konusu yapýlabilecektir.

g) Sponsorluk Harcamalarý

3289 sayýlý Gençlik ve Spor Genel Müdürlüðü’nün Teþkilat ve Görevleri Hakkýnda Kanun ile 3813 sayýlý Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluþ ve Görevleri Hakkýnda Kanun kapsamýnda yapýlan sponsorluk harcamalarýnýn;

• Amatör spor dallarý için tamamý,
• Profesyonel spor dallarý için %50’si

yýllýk beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirim konusu yapýlabilecektir.

h) Doðal Afetler Dolayýsý ile Yapýlan Baðýþlar

Bakanlar Kurulunca yardým kararý alýnan doðal afetler dolayýsýyla Baþbakanlýk aracýlýðýyla makbuz mukabili yapýlan ayni veya nakdi baðýþlarýn tamamý.

Gayrimenkul Sermaye Ýradý (GMSÝ) diðer ifade ile kira gelirleri matrahýndan belgesine müsteniden beyanname üzerinden indirilebilecektir.

i) Türkiye Kýzýlay Derneðine Makbuz Karþýlýðý Yapýlan Nakdi Baðýþ ve Yardýmlar

Ýktisadi iþletmeleri hariç, Türkiye Kýzýlay Derneðine makbuz karþýlýðý yapýlan nakdi baðýþ ve yardýmlarýn tamamý indirim konusu yapýlabilecektir.

j) Ýstanbul 2010 Avrupa Kültür Baþkenti Ajansýna Yapýlan Baðýþ, Yardým ve Sponsorluk Harcamalarý

5706 sayýlý Ýstanbul 2010 Avrupa Kültür Baþkenti Hakkýnda Kanun uyarýnca kurulan Ajansa yapýlan her türlü ayni ve nakdi baðýþ ve yardýmlar ile sponsorluk harcamalarýnýn tamamý gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.

k) Diðer Kanunlara Göre Tamamý Ýndirilecek Baðýþ ve Yardýmlar

1) Umumi hayata müessir afetler dolayýsýyla alýnacak tedbirlerle yapýlacak yardýmlara iliþkin 7269 sayýlý Kanuna göre oluþturulan fona yapýlan nakdi baðýþlarýn tümü ile milli yardým komiteleri veya mahalli yardým komitelerine makbuz karþýlýðý yapýlan ayni/nakdi baðýþlar,

2) Yüksek Öðretim Kanununa göre üniversitelere ve Yüksek Teknoloji Enstitüsüne makbuz karþýlýðý yapýlan nakdi ve ayni baðýþlar ile vakýf üniversitelerine yapýlan baðýþ ve yardýmlar,

3) Sosyal Yardýmlaþma ve Dayanýþmayý Teþvik Kanununa göre yapýlan baðýþ ve yardýmlar,

4) Türkiye Bilimsel ve Teknik Araþtýrma Kurumunun Kuruluþu Hakkýndaki Kanuna göre yapýlan nakdi baðýþlar,

5) Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu Kanununa göre yapýlan ayni ve nakdi baðýþlar,

6) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kanununa göre yapýlan ayni/nakdi baðýþlar,

7) Türk Silahlý Kuvvetleri Güçlendirme Vakfý Kanununa göre yapýlan ayni/nakdi baðýþlar,

8) Milli Aðaçlandýrma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanununa göre yapýlan ayni/nakdi baðýþlar,

9) Ýlköðretim ve Eðitim Kanununun 76 ncý maddesine göre ilköðretim kurumlarýna yapýlan nakdi baðýþlarýn

tamamý indirilebilecektir.

Baðýþ ve yardýmýn nakden yapýlmamasý halinde, baðýþlanan veya yardýmýn konusunu teþkil eden mal veya hakkýn varsa mukayyet deðeri, yoksa Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek deðeri esas alýnýr.

10. Gayrimenkul Sermaye Ýradýnda Zarar Doðmasý Hali

Gayrimenkul sermaye iradýna konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayýlmaz ve iradýn gayri safi miktarýnýn tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradýnýn safi tutarýnýn hesabýnda giderlerin fazlalýðý dolayýsýyla doðan zararlar, beþ yýlý geçmemek üzere gelecek yýllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düþülebilir. Bu durumun iki istisnasý vardýr:

· Sahibi bulunduklarý konutlarý kiraya verenlerin kira ile oturduklarý konut veya lojmanlarýn kira bedellerini indirim konusu yapmalarý durumunda bir zarar doðmasý halinde, bu zararýn gelecek yýllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradýndan indirim konusu yapýlmasý söz konusu deðildir.

· Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasýlattan indirim konusu yapýlan iktisap bedelinin %5’i oranýndaki tutarýn indirilemeyen kýsmý gider fazlalýðý olarak dikkate alýnamaz.
 
11. Önceden Hazýrlanmýþ Kira Beyanname Sistemi

Önceden Hazýrlanmýþ Kira Beyanname Sistemi; kira geliri elde eden mükelleflerin MERNÝS, banka, PTT, sigorta þirketleri, tapu gibi kurum ve kuruluþlardan Baþkanlýðýmýz veri tabanýna aktarýlan bilgileri kullanýlarak, beyannamelerin Gelir Ýdaresi Baþkanlýðý tarafýndan önceden hazýrlandýðý ve internet ortamýnda mükelleflerin onayýna sunulduðu bir sistemdir.

Sadece kira geliri olanlar bu Sistem’den faydalanabilirler. Kira geliri dýþýnda ticari, zirai veya serbest meslek kazancý ile menkul sermaye iradý gibi gelir unsurlarýndan kazanç ve irat elde eden mükelleflerimiz, bu Sistem’den beyanname veremezler.

Sistemi kullanma zorunluluðu bulunmamaktadýr. Beyannameler vergi dairesine gidilerek elden veya beyanname düzenleme programý kullanýlarak da verilebilir.

Detaylý bilgi için 2012/27 No.lu Sirkülerimizi inceleyebilirsiniz.

12. 2011 Takvim Yýlý Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

2011 Takvim yýlý (G.V.K. madde:103) Gelir Vergisi Tarifesi

13. Kira Gelirlerinin Beyanýna Ýliþkin Örnekler

Sirkülerimizde açýklanan konulara iliþkin örnekler aþaðýda bilgilerinize sunulmuþtur. Söz konusu örnekler Gelir Ýdaresi Baþkanlýðýnca hazýrlanmýþ olunan ve sirküler ekinde yer alan "Kira Geliri Elde Edenler için Beyanname Düzenleme Rehberi"nden alýnmýþtýr.

Örnek 1: Suat IÞIK, 2011 yýlýnda tamamý tevkif yoluyla vergilendirilmiþ 19.800 TL iþyeri kira geliri, 40.000 TL mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiði dairesinden 2.400 TL kira geliri elde etmiþtir.

· Tevkif yoluyla vergilendirilen 40.000 TL mevduat faizi geliri, tutarý ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

· Konut kira gelirinden 2.800 TL’lik istisna düþülecek olup, kalan tutar beyan edilecektir. Örnekte, istisna haddinin altýnda konut kira geliri elde edildiðinden beyan edilmeyecektir.

· Tamamý tevkif suretiyle vergilendirilmiþ iþyeri kira geliri olan 19.800 TL ise 23.000 TL’lik beyan sýnýrýný aþmadýðýndan yýllýk beyanname ile beyan edilmeyecektir.

Örnek 2: Cemal YILDIRIM, dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 2011 yýlýnda 10.800 TL kira geliri elde etmiþtir.

Beyana tabi baþka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiþ olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamý 3.000 TL’dir.

(Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kýsma isabet eden giderleri hasýlatlarýndan gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasýlata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarýnýn vergiye tabi hasýlata isabet eden kýsmýnýn hesaplanmasý gerekir. Vergiye tabi hasýlata isabet eden gider aþaðýdaki formüle göre hesaplanacaktýr.)

Vergiye Tabi Hasýlat = Toplam Hasýlat – Konut Kira Geliri Ýstisnasý

= 10.800 - 2.800 = 8.000 TL

Ýndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasýlat) / Toplam Hasýlat

= (3.000 x 8.000) / 10.800

= 2.222 TL

Mükellefin kira gelirine iliþkin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Örnek 3: Duru ÞENER, 2011 yýlýnda dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 13.200 TL kira geliri elde etmiþtir. Beyana tabi baþka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiþtir.

Mükellefin kira gelirine iliþkin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Örnek 4: Uður KAYA, 2011 yýlýnda konut olarak kiraya verdiði dairesinden 15.000 TL ve iþyeri olarak kiraya verdiði dairesinden ise 24.000 TL brüt kira geliri elde etmiþtir. Ýþyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 4.800 TL tevkifat yapýlmýþtýr.

Beyana tabi baþka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiþtir.

Konut ve iþyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanýr. Ýþyeri kira gelirine istisna uygulanmaz. Konut kirasý gelirinin istisna haddini aþan kýsmý ile tevkifata tabi tutulan iþyeri kirasýnýn toplamý 23.000 TL’yi aþtýðýndan, konut ve iþyeri kira gelirleri birlikte beyan edilecek olup, buna iliþkin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Örnek 5: Eda ÞAHÝN ve eþi Ferhat ÞAHÝN, 2011 yýlýnda ayrý ayrý ½ hissesine sahip olduklarý dairelerini konut olarak kiraya vermeleri sonucu, 18.000 TL kira geliri elde etmiþlerdir. Eda ÞAHÝN ayrýca 2011 yýlýnda iþyeri olarak kiraya verdiði gayrimenkulünden 15.000 TL brüt kira geliri elde etmiþtir. Ýþyeri için ödenen kira bedeli üzerinden 3.000 TL gelir vergisi tevkifatý yapýlmýþtýr.

Ferhat ÞAHÝN ayný zamanda doktorluk faaliyetinden dolayý 2011 yýlýnda 48.000 TL serbest meslek kazancý elde etmiþtir. Yýl içinde serbest meslek kazancýndan 6.000 TL tevkifat yapýlmýþtýr.

Her iki mükellef de götürü gider yöntemini seçmiþtir. Mükelleflerin kira gelirlerine iliþkin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Eda ÞAHÝN’in Beyaný:

Örnekte kiraya verilen konut 1/2 hisseli olduðundan elde edilen 18.000 TL kira gelirinin (18.000/2) 9.000 TL’sini Eda ÞAHÝN, 9.000 TL’sini de Ferhat ÞAHÝN ayrý ayrý beyan edecektir.

Eda ÞAHÝN’in gelir vergisi tevkifatýna tabi tutulan iþyeri kira geliri 15.000 TL ile hissesine düþen konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna tutarý aþan kýsmý (9.000 TL - 2.800 TL) 6.200 TL birlikte dikkate alýndýðýnda (15.000 + 6.200 =) 21.200 TL 2011 yýlý için beyanname verme sýnýrý olan 23.000 TL’yi aþmadýðýndan, iþyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek olup, sadece hissesine düþen 9.000 TL konut kira geliri beyan edilecektir.

Ferhat ÞAHÝN’in Beyaný:

Ferhat ÞAHÝN’in, konut olarak kiraya verilen daireden hissesine düþen kira geliri 9.000 TL’dir.

Kira gelirinin yanýnda ticari, zirai veya mesleki kazancýný beyan etmek zorunda olan mükellefler, 2.800 TL’lik konut kira geliri istisnasýndan yararlanamazlar.

Ödevlinin, gerçek usulde vergilendirilen serbest meslek kazancý bulunduðundan dolayý konut kira geliri istisnasýndan yararlanamayacaktýr. Yýllýk gelir vergisi beyannamesinde serbest meslek kazancýyla birlikte kira gelirini de beyan etmek zorundadýr.

Örnek 6: Sevgi AKBULUT, dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 2011 yýlýnda 30.000 TL kira geliri elde etmiþtir. Mükellef, 2011 yýlý içinde bireysel emeklilik sistemine 6.000 TL katký payý ödemiþ ve belediyeye ait bir huzurevine 21.05.2011 tarihinde 10.000 TL nakit olarak baðýþta bulunmuþtur.

Beyana tabi baþka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiþtir.

Mükellefin kira gelirine iliþkin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Vergiye tabi gelirden yapýlacak indirimlerde bazý baðýþ ve yardýmlar ile harcamalarýn tamamý indirim konusu yapýlabilirken, bazý baðýþ ve yardýmlar ile harcamalarýn ise beyan edilen gelirin (safi iradýn) belirlenen oranýna kadar olan kýsmý indirim konusu yapýlabilmektedir.

(*) Bireysel emeklilik sistemine ödenen katký payýnýn asgari ücretin bir yýllýk tutarýný aþmamak üzere indirim konusu yapýlabilecek yýllýk toplam tutarý, beyan edilen gelirin (Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradýndan ibaret olan mükellefler için yýllýk gelir vergisi beyannamesinin safi irat satýrýnda yer alan tutar esas alýnacaktýr.) %10’u (20.400 %10) olan 2.040 TL’yi aþamayacaðýndan sadece 2.040 TL’lik kýsmý indirim konusu yapýlabilecektir.

(**) Okul, yurt, saðlýk tesisleri ve huzurevleri için genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere yapýlan baðýþlarýn tamamý indirim konusu yapýlabilecektir. Bu nedenle örneðimizdeki, belediyeye ait huzurevine nakit olarak yapýlan 10.000 TL baðýþýn tamamý indirim konusu yapýlabilecektir.

Örnek 7: Banu ÖZALP, 2011 yýlýnda konut olarak kiraya verdiði dairesinden 26.400 TL ve iþyeri olarak kiraya verdiði dairesinden ise 28.800 TL brüt kira geliri elde etmiþtir. Ýþyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 5.760 TL tevkifat yapýlmýþtýr.

Beyana tabi baþka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiþtir.

Konut kira gelirinin istisnayý aþan tutarý ile iþyeri kira geliri toplamý olan (23.600 + 28.800=) 52.400 TL, 2011 yýlý için beyan sýnýrý olan 23.000 TL’yi aþtýðý için, tevkifata tabi tutulmuþ olan iþyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. Konut ve iþyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanýr.

Mükellefin kira gelirine iliþkin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Örnek 8: Ebru DENÝZ, sahibi bulunduðu iþyerini 2011 yýlýnda basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralamýþ ve 2.400 TL iþyeri kira geliri elde etmiþtir.

Basit usuldeki mükelleflerden elde edilen ve vergi kesintisi ile istisna uygulamasýna tabi olmayan iþyeri kira gelirlerinde, beyanname verme sýnýrý 1.170 TL’dir. Ödevlinin, 2.400 TL tutarýndaki iþyeri kira gelirinin 2011 yýlý için beyanname verme sýnýrý olan 1.170 TL’yi aþmasý nedeniyle tamamý beyan edilecektir.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine iliþkin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Örnek 9: Mehmet TAMÖZ, dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 2011 yýlýnda 16.800 TL konut kira geliri elde etmiþtir. Bununla birlikte, birinci iþverenden 30.000 TL, ikinci iþverenden ise 20.000 TL brut ücret geliri elde etmiþtir. Ücretlerin tamamý tevkif yoluyla vergilendirilmiþ olup 2011 yýlýnda toplam 7.500 TL tevkifat yapýlmýþtýr. Beyana tabi baþka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiþtir.

2011 yýlýnda konut kira geliri istisna tutarýný aþtýðýndan, kira gelirinin tamamý beyan edilecektir.

Kira gelirinin yanýnda birden sonraki iþverenden aldýðý ücret geliri olan 20.000 TL 2011 yýlý için beyan sýnýrý olan 23.000 TL’nin altýnda kaldýðýndan tevkif suretiyle vergilendirilmiþ ücret gelirleri beyan edilmeyecektir.

Mükellefin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Örnek 10: Cengiz TUNÇBÝLEK, üç adet dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yýllýk 9.000 TL, 7.200 TL ve 5.400 TL kira geliri elde etmiþtir.

Beyana tabi baþka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiþtir.

Mükellefin gelir vergisi aþaðýdaki gibi hesaplanacaktýr.

Ödevlinin, 2011 yýlýnda kiraya verdiði üç konuttan elde ettiði toplam kira geliri:

9.000 + 7.200 + 5.400 = 21.600 TL’ dir.

Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde istisna kira gelirleri toplamýna bir defa uygulanacaktýr.

14. Beyannamenin Verilme Zamaný ve Yeri

Mükelleflerin, 1 Ocak 2011 – 31 Aralýk 2011 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradý gelirleri için 2012 yýlýnýn MART ayýnýn 1 inci gününden 25 inci günü akþamýna kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.

Beyanname verme süresinin son gününün resmi tatil gününe rastlamasý halinde, tatilden sonraki ilk iþ gününün tatil saatine kadar beyanname verilebilir. (25 Mart Pazar gününe geldiðinden, beyanname 26 Mart 2012 tarihinde verilecektir.)

Beyanname, mükellefin baðlý olduðu vergi dairesine verilecektir.

Mükellefler normal olarak ikametgahlarýnýn bulunduðu yerin vergi dairesine baðlýdýrlar.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradýndan ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacaklarý kullanýcý kodu, parola ve þifreyi kullanmak suretiyle yýllýk gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doðrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracýlýk yetkisi almýþ meslek mensubu aracýlýðýyla da elektronik ortamda gönderebileceklerdir.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradýndan ibaret olan mükellefler, 1001B nolu Yýllýk Gelir Vergisi Beyannamesini dolduracaklardýr.

Gayrimenkul sermaye iradýnýn yanýnda beyana tabi diðer gelirlerin de olmasý halinde, elde edilen kira geliri, bütün gelirlerin beyaný için kullanýlan 1001A nolu Yýllýk Gelir Vergisi Beyannamesine dahil edilecektir.

Yýllýk Gelir Vergisi Beyannamesi (1001B Beyana Tabi Geliri Sadece Gayrimenkul Sermaye Ýradýndan Ýbaret Olanlar Ýçin)

Kira Geliri Elde Edenler Ýçin Beyanname Düzenleme Rehberi

Yukarýda yer verilen konuyla ilgili ek bilgiye ihtiyaç duyduðunuzda lütfen tarafýmýzla irtibata geçiniz.

Saygýlarýmýzla,

Deloitte Türkiye

Sirkülerlerimizde yer alan bilgiler belli bir konunun veya konularýn çok geniþ kapsamlý bir þekilde ele alýnmasýndan ziyade genel çerçevede bilgi vermek ve yorum yapmak amacýný taþýmaktadýr. Bu sirkülerler ile amacýmýz muhasebe, vergi, yatýrým, danýþmanlýk alanlarýnda veya diðer türlü profesyonel baðlamda tavsiye veya hizmet sunmak deðildir. Bilgileri kiþisel finansal veya ticari kararlarýnýzda yegane dayanak olarak kullanmaktan ziyade, konusuna hakim profesyonel bir danýþmana baþvurmanýz tavsiye edilir. Bu sirkülerler ve içeriðindeki bilgiler, olduklarý þekliyle sunulmaktadýr; "DRT Yeminli Mali Müþavirlik ve Baðýmsýz Denetim A.Þ." ve Ýngiltere mevzuatýna gore kurulmuþ olan “Deloitte Touche Tohmatsu Limited” ve onun üye firmalarý ve bunlarýn iþtirakleri ve filyalleri (bundan böyle ayrý ayrý veya birlikte "Deloitte"), bunlarla ilgili sarih veya zýmni bir beyan ve garantide bulunmamaktadýr. "Deloitte", söz konusu sirkülerlerin ve içeriðindeki bilgilerin hata içermediðine veya belirli performans ve kalite kriterlerini karþýladýðýna dair bir güvence vermemektedir. Sirkülerleri ve içeriðindeki bilgileri kullanýmýnýz sonucunda ortaya çýkabilecek her türlü risk tarafýnýza aittir ve bu kullanýmdan kaynaklanan her türlü zarara dair risk ve sorumluluk tamamen tarafýnýzca üstlenilmektedir. "Deloitte", söz konusu kullanýmdan dolayý, (ihmalkarlýk kaynaklý olanlar da dahil olmak üzere) sözleþmesel bir dava, kanun veya haksýz fiilden doðan her türlü özel, dolaylý veya arýzi zararlardan ve cezai tazminattan dolayý sorumlu tutulamaz.