Sercan Akgül, SMMM | Deloitte Türkiye Vergi Müdür Yardımcısı

1.Giriş:

Bilindiği üzere etkisi tüm dünyaya yayılan Yeni Koronavirüs (Covid-19) pandemisi kapsamında ülkemizde de birtakım ekonomik tedbirler alınmıştır. Bu tedbirleri, salgından doğrudan etkilenen ve tebliğ yoluyla belirlenen mükelleflere 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mücbir sebep hükümlerinden faydalanmasına imkan tanınması, 7244 sayılı Yeni Koronavirüs (Covid-19) Salgınının Ekonomik ve Sosyal Hayata Etkilerinin Azaltılması Hakkında Kanun ve 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile ağırlıklı olarak iş hukuku ve sosyal güvenlik hukuku alanlarında olmak üzere çeşitli alanlarda düzenlemeler yapılması şeklinde özetleyebiliriz. Ayrıca salgının seyri de gözetildiğinde bu tedbirlerin yakın zamanda yürürlüğe girecek çeşitli düzenlemelerle genişletileceği de öngörülmektedir.

Hatırlanacağı üzere yapılan düzenlemelerden biri de 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi veya tahliye sebebi oluşturmayacağına yönelik yasal düzenlemedir. Söz konusu düzenleme, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2. Maddesiyle ihdas edilmiş olup dört aylık süreçte uygulanmıştı.
Her ne kadar bu düzenleme getirilmişse de dört aylık süreçte kira bedellerinin işlemeye devam edeceği ve 30/6/2020 tarihinden itibaren kiracıdan temerrüt faizi ile birlikte talep edilebileceğinin açık olduğu hususları da bir arada düşünüldüğünde, ilgili düzenlemenin tek başına yeterli olmadığı söylenebilir. Bu yazıda, iş yeri kira sözleşmesinin uyarlanması ve ihtiyati tedbir uygulanması hakkında verilmiş güncel bir yargı kararına [1] değinilecektir.

2. Aşırı ifa güçlüğü:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun birinci kısım üçüncü bölümünde, borçların ve borç ilişkilerinin sona ermesi ve zamanaşımına ilişkin hükümler yer almaktadır. Aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. Maddesinde;


“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı taktirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Maddenin gerekçesinde ise;

“818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen “III. Aşırı ifa güçlüğü” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan bu maddesinde, aşırı ifa güçlüğü düzenlenmektedir.

Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, Tasarının bu maddesinde belirtilen şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır” denilmektedir.

“TBK m. 138 uyarınca bu şartlar gerçekleştiğinde, önce hâkimden uyarlama talep edilmesi gerekecektir. Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi, vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir. Hâkim, davacının talebinde öngörmediği bir tarzda uyarlama da yapabilir. Ancak borç uyarlamaya uygun değilse veya ifa güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez karşı taraf açısından katlanması beklenilmez bir durum yaratıyorsa, borçlu ancak bu şartla sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Uyarlamadan farklı olarak, sözleşmeden dönmenin hâkim tarafından gerçekleştirileceği belirtilmemiştir. Bu bakımdan, uyarlamanın mümkün olmadığına inanan borçlu sözleşmeden dönme hakkını mahkemede veya mahkeme dışı kullanabilir. Ne var ki bu teşhisi yanlışsa sözleşme devam ediyor olacağından, alacaklısına karşı ifa yükümü devam ettiği gibi borca aykırılık hükümlerine göre sorumlu da tutulabilecektir.” [2]

Kanun maddesi ve madde gerekçesinin birlikte incelenmesinden borçlu tarafın sorumlu olmadığı sebeplerle ifa yükümlülüğünün güçleştiği durumlarda, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan bazı durumların sözleşmenin uyarlanması veya sona erdirilmesi sebebi olacağının hüküm altına alındığı ve bu konuda yer alan dört temel şartın bütün koşullarının birlikte gerçekleşmesi durumunda borçlunun, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebileceği, bunun mümkün olmadığı taktirde de sözleşmeden dönme hakkına sahip olacağı anlaşılmaktadır.

3. İhtiyati tedbir:

İhtiyati tedbir müessesesi, geçici bir hukuki koruma olup 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 389 ila 399. Maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 389. Maddesinde ''Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

4. Dava Konusu Olay ve Özet:

4.1 Dava Konusu Olay:

Davacı vekili, davalı tarafın maliki olduğu taşınmazın restoran olarak 01/01/2020 başlangıç tarihli 8 yıl süreli aylık 23.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile müvekkiline kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle birçok iş yerinin kapandığını, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK'nun 138. Maddesinde ön görülen şartların oluşması nedeniyle dava konusu mecurun aylık kirasının 01/05/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL'ye uyarlanmasına karar verilmesini, öncelikle 01/05/2020 tarihinden geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.

4.2.İlk Derece Mahkemenin Kararı:

İlk derece mahkemece verilen ara karar ile ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.

4.3. İstinaf Mahkemesinin Gerekçesi ve Kararı:

Somut olayda ihtiyati tedbir kararının koşullarının oluşup oluşmadığı açısından öncelikle kiranın uyarlanması davasının hukuki niteliği incelenmelidir. (TBK m.138 açısından)

4.3.1 Kiranın Uyarlanması Yönünden:

Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür.

Genel olarak sözleşmelerde "Ahde vefa ilkesi" geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından hakimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür.
Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu'nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir.

Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.

4.3.2 İhtiyati Tedbir Talebi Yönünden:

Kiranın uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği değerlendirilmiştir.

Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiçbir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi hâlinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüde düşürerek ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüde düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için Hukuk Muhakemeleri Kanununun 389/1 maddesinde gösterilen "ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi" koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir.

Öte yandan üstte açıklandığı üzere ihtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün olup, tahliyenin telafisi imkansız zarar doğuracağı açıktır. Ancak mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilip, kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın koşullarının oluşmadığı veya kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kiraya verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, telafisi imkansız bir zarar doğmayacaktır.

Bununla birlikte Covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.

Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK'nun "Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması" başlıklı 396/1 maddesinde "Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir. " düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.

Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restoran olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir. Ancak salgın süresince restoran olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı göz önünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

5. Genel Değerlendirme ve Sonuç:

Genelde döviz kurlarında yaşanan beklenmedik değişikliklerin olduğu dönemlerde gündeme gelen uyarlama davaları, bu kez de Covid-19 salgını gerekçe gösterilerek iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin dava konusu edilmek suretiyle bir kez daha gündeme gelmiş ve karar sonucunda bu durumun sözleşme yapılırken öngörülemeyeceği nitelendirilmiştir.

Kararda ayrıca yukarıda yer verilen 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2.maddesi ile kabul edilen "1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz." düzenlemesine de atıfta bulunularak alınan ihtiyati tedbir kararında kanun koyucunun aynı kaygı ile hareket ettiğine değinilmiştir.
Dava sonucunda, kira sözleşmesi ile kiralan yerin aylık kirasının taleple bağlı kalınarak aylık 11.500,00 TL (23.000,00 TL olan mevcut kira bedelinin yarısı) olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına ve ihtiyati tedbirin mahkemece 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre yeniden değerlendirilmesine karar verilmiştir.

Bu karar ile birlikte, işleri bozulan ve ticari faaliyetleri bitme noktasına gelen kişilerin kira indirim taleplerinin kabul edilmemesi durumunda benzer bir yola başvurarak bu kararın emsal olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

[1] Bursa Bölge Adliye Mahkemesi, 4. Hukuk Dairesi, E. 2020/1103, K. 2020/1008 T. 28.9.2020
[2] Oğuzman Kemal / Öz Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-1, 11. Baskı, İstanbul 2013,  s. 583.