Numara : 94
Tarih : 8.11.2006
VERGİ  SİRKÜLERİ
 

NO: 2006/94

 

KONU
2006 Yılına İlişkin Emlak Vergi Değerinin Hesabı ve İkinci Taksitin Ödenmesine İlişkin 49 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği

Bilindiği üzere, 5538 Sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa eklenen geçici 22 nci madde ile 2006-2009 yıllarında uygulanmak üzere 2005 yılında yapılan arsa ve arazilere ait asgari ölçüde metrekare birim değer tespitlerine ilişkin takdir kararlarının, Vergi Usul Kanununun 72 inci maddesine göre kurulacak takdir komisyonlarınca 12 Temmuz 2006 tarihinden itibaren otuz gün içinde incelenerek, arsa ve arazilerin takdir işleminin yapıldığı tarihteki asgari ölçüde birim değerlerinde düzeltmeye gerek görülenlerin yeniden takdir edilmek suretiyle karara bağlanması ve bu suretle oluşacak emlak vergi değerleri üzerinden tarhiyat yapılarak gerekli düzeltme işlemlerinin yapılması hükme bağlanmıştır.  

Bugünkü Resmi Gazetede (S: 26340) yayımlanmış olan 49 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde, yeniden takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare değerlerine göre hesaplanan emlak vergisinin ödenmesi ve mahsubuna ilişkin hükümlere yer verilmiş olup, bu hususlara ilişkin açıklamalar sirkülerimizin konusunu oluşturmaktadır.

1.      Arsa ve Arazi Metrekare Birim Değerlerinin Yeniden Tespiti :
 
Yukarıda belirtildiği üzere, Emlak Vergisi Kanununa eklenen geçici 22 nci madde ile 2006-2009 yıllarında uygulanmak üzere 2005 yılında yapılan arsa ve arazilere ait asgari ölçüde metrekare birim değerlerinin yeniden takdir edilmesine  ilişkin olarak vergi mahkemesinde ve Danıştayda açılan davalar hakkında, Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) ve (c) fıkra hükümlerine göre işlem yapılması gerekmektedir.“Emlak Vergisine Ait Bedel ve Değerlerin Tespiti, İlanı ve Kesinleşmesi ” başlıklı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin ilgili fıkra hükümleri aşağıdaki gibidir :
 
“b) Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlâk Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.
 
Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir.Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.
 
Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler. Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştaya başvurulabilir.
 
Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir.
 
Bakanlar Kurulu bu fıkrada yer alan dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir.
 
c) Yukarıdaki fıkralara göre, Danıştay ve vergi mahkemelerinde dava açılması halinde, davalının onbeş gün içinde vereceği tek savunma ile dosya tekemmül etmiş sayılır. Danıştay ve vergi mahkemelerince bu davalar, dosyanın tekemmül ettiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır.”
 
2. 2006 Yılına İlişkin Emlak Vergi Değerinin Hesabı ve İkinci Taksitin Ödenmesi :
 
2006 yılına ait emlak vergisinin ikinci taksiti aşağıda açıklandığı şekilde hesaplanacak ve ödenecektir.
 
2.1. Vergi Değerinin Hesabı :
 
2.1.1. Arsa ve Arazilerde Vergi Değerinin Hesabı :
 
Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine göre, arsa ve arazilerin 2006 yılına ait vergi değeri; takdir komisyonlarınca yeniden takdir edilmek suretiyle kesinleşen arsa ve arazinin metrekare birim değeri ile mükellefler tarafından belediyelere en son verilmiş bulunan emlak vergisi beyannamesinde/bildiriminde yer alan arsa veya arazinin yüzölçümünün (hisseli ise hisseye isabet eden kısmının) çarpılması suretiyle tespit edilecektir.
 
Örnek 1-
 
-  Takdir komisyonunca 2006 yılı için takdir edilen arsa m2 birim değeri
10 YTL
-  Arsanın yüzölçümü (Mükellef hissesi)
600 m2
   Arsanın vergi değeri
6.000 YTL
 
 
2.1.2. Binalarda Vergi Değerinin Hesabı :
 
Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre, binaların 2006 yılına ait vergi değeri; takdir komisyonlarınca yeniden takdir edilmek suretiyle kesinleşen arsa veya arazi metrekare birim değerleri ve 2006 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri esas alınmak suretiyle tespit olunacaktır.
 
Binaya ilişkin vergi değerinin hesabında Emlak Vergisi Kanununun 31 inci maddesi uyarınca hazırlanmış bulunan Tüzük hükümlerinden de yararlanılacaktır.

Bu hükümler çerçevesinde, bina vergi değerinin hesaplanmasında aşağıdaki yol izlenecektir.

- Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakam çarpılacaktır.
 
- Bu çarpım sonucu ortaya çıkacak rakama, varsa asansör, kalorifer veya klima tesisatı farkı ilave edilecektir. Bu ilave söz konusu rakamın asansör için %6’sı, kalorifer veya klima için de %8’i oranında olacaktır.
 
- Bu suretle bulunan toplam değerden Tüzüğün 23 üncü maddesinde belirtilen yıpranma payı düşülecektir.

- Yıpranma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilecektir.
 
Örnek 2 - Mükellef (A)’ya ait mesken olarak kullanılan apartman dairesi 1990 yılında betonarme karkas türünde lüks inşaat olarak inşa edilmiştir. Apartman arsasının alanı 900 m2, arsa payı oranı 1/25, hisseye düşen arsa ise 36 m2’dir. Daire kaloriferli olup, dıştan dışa yüzölçümü 160 m2’dir.

Binanın bulunduğu caddede 2006 yılı için arsanın metrekare birim değeri 250 YTL olarak takdir edilmiştir. 2006 yılına ait betonarme karkas lüks sınıf inşaatın ortalama bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli ise 493,78 YTL dır.
 
Bu bilgilere göre, binanın vergi değeri aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
 
 İnşaatın türü, sınıfı ve kullanış şekline göre
 bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli
493,78 YTL
-  Binanın dıştan dışa yüzölçümü
160 m2
-  Binanın inşaat maliyet bedeli (493,78x160=)
79.004,80 YTL
-  Kalorifer farkı (79.004,80 x %8=)
6.320,38 YTL
-  Binanın kalorifer dahil inşaat maliyet bedeli                                                                                 
 (79.004,80+6.320,38 =)
85.325,18 YTL
-  Aşınma payı indirimi (85.325,18 x %20=)
17.065,04 YTL
-  Bina inşaat maliyet bedeli (85.325,18 – 17.065,04 =)
68.260,14 YTL
-  Asgari ölçülere göre bulunan arsa değeri (250 x 36 =)
9.000,00 YTL
-  Binanın vergi değeri (68.260,14 + 9.000=)
77.260,14 YTL
 
Bina vergisi, ilgili belediye tarafından bu suretle hesaplanan 77.260,14 YTL vergi değeri üzerinden hesaplanacaktır.
 
2.2. Emlak Vergisinin Hesabı ve İkinci Taksitin Ödenmesi :
 
2.2.1. Yeniden Takdir Yapılmayan Yerlerde :
 
2005 yılında alınmış olan takdir kararlarından düzeltmeye gerek görülmeyenlerle ilgili herhangi bir işlem yapılmasına gerek bulunmamaktadır.
 
Yeniden takdir yapılmayan yerlerde bulunan bina, arsa ve araziler için 2006 yılı başında tarh ve tahakkuk ettirilen emlak vergileriyle ilgili olarak ilave herhangi bir işlem yapılmasına gerek olmayıp, söz konusu vergiye ilişkin ikinci taksit 2006 yılının Kasım ayı içerisinde ilgili belediyelere ödenecektir.
 
2.2.2. Yeniden Takdir Yapılan Yerlerde :
 
Yeniden takdir yapılan yerlerde, 2006 yılına ait emlak vergisi, bina, arsa veya arazinin yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde tespit olunan vergi değeri üzerinden, vergi oranları dikkate alınarak 2006 yılı Kasım ayı içinde hesaplanacaktır.
 
2.2.2.1. Hesaplanan Emlak Vergisinin 2006 Yılına Ait Birinci Taksitten Fazla Olması Durumu :
 
Önceki bölümlerde yer alan açıklamalar dikkate alınarak hesaplanan emlak vergisinden takdir komisyonlarınca 2005 yılında yapılan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdiri sonucu belirlenen değerler esas alınarak tahakkuk ettirilen birinci taksit tutarı mahsup edilerek, kalan kısım 2006 yılının Kasım ayı içinde tarh ve tahakkuk ettirilecek ve mükelleflerden 2006 yılının ikinci taksiti olarak tahsil edilecektir. 2006 yılına ait birinci taksitinin mahsubunda, ödenme şartı aranmayacaktır.
 
2.2.2.2. Hesaplanan Emlak Vergisinin 2006 Yılına Ait Birinci Taksitten Az Olması Durumu :
 
Takdir komisyonlarınca düzeltmeye gerek görülerek yeniden takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak 2006 yılı için hesaplanan emlak vergisi, birinci taksit olarak tahakkuk ettirilen vergiden az ise aradaki fark, verginin ödenmiş olması halinde, mükellefin ilgili belediyeye olan 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamındaki diğer borçlarına mahsup edilecek; borcun bulunmaması halinde ise mükellefe red ve iade olunacaktır. Mükellefin 2006/1 emlak vergisi taksitini ödememiş olması durumunda söz konusu fark tahakkuktan terkin edilecektir.
 
Örnek 3 - Mükellef (B)’nin Çorum Belediyesi sınırları içinde sahibi bulunduğu arsa için, 2005 yılında yapılan takdir sonucu belirlenen vergi değeri 20.000 YTL dır. Buna göre, ilgili belediye tarafından 2006 yılı emlak vergisi değeri üzerinden (20.000x % 03=) 60 YTL emlak vergisi tarh ve tahakkuk ettirilmiştir. Mükellef (B) de bu tutarın 30 YTL lık kısmını 2006 yılı emlak vergisinin birinci taksiti olarak süresinde ödemiştir.
 
Ancak, ilgili takdir komisyonu söz konusu yer için belirlenen asgari metrekare birim değerinin düzeltilmesine gerek görmüş ve yapılan düzeltme sonucunda aynı arsanın vergi değeri 7.000 YTL na inmiştir. Takdir edilen yeni değerlere göre söz konusu arsanın 2006 yılı arsa vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
 
 Arsanın vergi değeri
7.000 YTL
 2006 yılı arsa vergisi (7.000 x % 03=)
21 YTL
 
Yeniden takdir edilen değer sonucunda, 2006 yılı için mükellef adına tahakkuk ettirilen arsa vergisi 21 YTL olmaktadır. Mükellef 2005 yılında yapılan arsa takdirleri sonucunda belirlenen değerlere göre 2006 yılının birinci taksiti olarak tahakkuk ettirilen 30 YTL nı ödemiştir. Bu durumda, (30-21=) 9 YTL mükellefin ilgili belediyeye olan  Emlak Vergisi Kanunu ve Belediye Gelirleri Kanunu kapsamındaki diğer borçlarına mahsup edilecektir. Bu tutarın mükellefin başka belediyeye olan borçlarına ya da Emlak Vergisi Kanunu ile Belediye Gelirleri Kanunu kapsamında yer almayan borçlarına mahsubu mümkün değildir.
Borcun bulunmaması halinde ise söz konusu tutar mükellefe red ve iade olunacaktır.

Örnek 4 - Mükellef (C)’nin Sivas Belediye sınırları içinde sahibi bulunduğu işyeri için, ilgili belediye tarafından 2006 yılı birinci taksit tutarı olarak 75 YTL bina vergisi tahakkuk ettirilmiştir. Mükellef bu tutarı ödememiştir. Takdir komisyonlarınca düzeltmeye gerek görülerek yeniden takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri esas alınmak suretiyle söz konusu işyerine ilişkin 2006 yılı için hesaplanan emlak vergi değeri ise 30.000 YTL dır. Bu durumda binanın 2006 yılı bina vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
 
-  Binanın vergi değeri
30.000 YTL
 2006 yılı bina vergisi (30.000 x % 02=)
60 YTL

2006 yılı için tahakkuk ettirilen bina vergisi 60 YTL dır. Mükellef 2005 yılında yapılan arsa takdirleri sonucunda belirlenen değerlere göre 2006 yılının birinci taksiti olarak tahakkuk ettirilen 30 YTL nı ödememiştir. Bu durumda, (75-60=) 15 YTL tahakkuktan terkin edilecektir.
 
Örnek 5 - Mükellef (D)’nin Ankara Büyükşehir Belediye sınırları içinde sahibi bulunduğu konut için, ilgili belediye tarafından 2006 yılı için 130 YTL bina vergisi tahakkuk ettirilmiş olup bu tutarın 65 YTL lık kısmı bina vergisinin birinci taksidi olarak mükellef tarafından ödenmiştir.

Takdir komisyonlarınca düzeltmeye gerek görülerek yeniden takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri esas alınmak suretiyle söz konusu konuta ilişkin 2006 yılı için hesaplanan emlak vergi değeri ise 75.000 YTL dır. Bu durumda binanın 2006 yılı vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

-  Binanın vergi değeri
75.000 YTL
-  2006 yılı bina vergisi (75.000 x %02=)
150 YTL
-  2006 yılı bina vergisinin ikinci taksiti olarak
    tahakkuk ettirilen tutar (150 – 65=)
85 YTL
 
Mükellef (D), belediye tarafından tahakkuk ettirilen 85 YTL nı ikinci taksit olarak 2006 yılının Kasım ayı içinde ödeyecektir.
 
Yukarıda yer verilen konuyla ilgili ek bilgiye ihtiyaç duyduğunuzda lütfen tarafımızla irtibata geçiniz.
 
 
Saygılarımızla,
 
DRT Yeminli Mali Müşavirlik ve
Bağımsız Denetim A.Ş