Numara : 3
Tarih : 6.1.2003
VERGİ  SİRKÜLERİ
NO: 2003/3

KONU
 
2002 Yılında Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyan ve Vergileme Esasları
 

2002 yılında elde ettikleri beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan gerçek kişilerin Ocak 2003 içerisinde beyanname vermeleri gerekmektedir. Bu sirkülerimizde, bu durumu dikkate alarak, kira gelirlerinin beyan ve vergilendirme esaslarına ilişkin açıklamalara yer veriyoruz.
 
Gelir Vergisi Kanunumuza göre, gerçek kişilerin gelir vergisine tabi gelirleri üç ayrı ayda beyan edilir.  Gelirin sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Ocak ayı içinde beyan edilir.  Gelirleri sadece basit usulde tespit edilen ticari kazançtan (eski şekliyle götürü usulde ticari kazanç) ibaret olanlar ise izleyen yılın Şubat ayı içinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verirler.  Diğer hallerde ise beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayı içinde verilir.
 
Gayrimenkul sermaye iradının (kira geliri) Ocak ayında beyan edilme zorunluluğu, beyana tabi gelirin sadece kira gelirinden oluşması halinde söz konusu. Kira gelirinin yanısıra yıllık beyanname ile bildirilmesi gereken ticari, zirai, mesleki kazancı bulunanlar, kira gelirlerini de bu gelirleriyle birlikte Mart ayında beyan edecekler.  Aynı esaslar, beyana tabi diğer gelir unsurları (örn: menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve irat) bulunanlar için de geçerli. Burada dikkat edilmesi gereken husus, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve irat elde edilmekle birlikte, yasal düzenlemeler nedeniyle bunların beyan edilmesi mümkün değilse, aynı dönemde elde edilen kira gelirinin Mart değil Ocak ayında beyan edilecek olması. Örneğin, 2002 yılında elde edilen mevduat faizi ile repo geliri ve yatırım fonu alım-satım kazancı tutarlarına bakılmaksızın beyan edilmiyor. Dolayısıyla bu gelirlerinin yanısıra kira geliri de elde edenler eğer koşullar gerçekleşmişse 2003 Ocak ayında beyanname verecekler.
 
Her türlü gayrimenkuller (arazi, arsa, bina, madenler vb) ile gayrimenkul olarak tescil edilen haklar (örn: irtifak hakkı) ve diğer her türlü hakların (arama, işletme, imtiyaz, marka, telif;  ticaret ünvanı vb.)  kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak nitelendiriliyor. “Kira geliri” olarak da isimlendirilen bu gelir türünü elde edebilmek için kiraya verilen mal ve hakların sahibi olmak şart değil.  Sahiplerinin yanısıra, bu mal ve hakların mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de  gayrimenkul sermaye iradı sayılıyor.  Örneğin, kendisi oturmak üzere evsahibinden kiraladığı bir konutu başkasına kiraya veren kiracı da gayrimenkul sermaye iradı elde etmiş sayılıyor.
 
Günlük yaşantımızda en çok karşılaştığımız kiralama türü konut veya işyerlerinin sahipleri tarafından kiraya verilmesi.  Konutlardan elde edilen kira geliri ile işyeri kira gelirlerinin beyanı farklı esaslara tabi.  Bu farklılık iki şekilde ortaya çıkıyor.  Birincisi konut kiralarının belirli bir tutarı (2002 yılı için 950.000.000 lirası) vergiden müstesna.  Oysa işyeri kiraları için herhangi bir istisna yok.  İkinci farklılık stopajla ilgili: konut kiralarından vergi kesintisi yapılmıyor.  Ancak işyeri kiralarından fon dahil % 22 oranında vergi kesiliyor.
 
Tamamından vergi kesilmiş kira geliri 6.650.000.000 liradan az ise beyanname yok
Kira gelirlerinin vergi kesintisine tabi olup olmaması, bu gelirlerin beyan rejimini de farklılaştırıyor.  Kira gelirlerinin tamamı üzerinden vergi kesintisi yapılanlar, bu gelirlerinin 2002 yılındaki brüt (kesinti öncesi) tutarı 6.650.00.000.000 liradan daha az ise beyanname vermeyecek.  Daha doğrusu bu kişiler isteseler de beyanname veremiyorlar. Bunların ödediği %22 oranındaki stopaj nihai vergi olarak kalıyor.  Bu durum ilk bakışta avantajlı gibi görünse de, özellikle kiraya verilen mal ve haklara ilişkin giderlerin indirimini engellediği için bazen daha fazla vergi ödenmesine yol açabiliyor. Örneğin 6 milyar lira gayrisafi işyeri kira geliri bulunan birisi bu gayrimenkulü ile ilgili 1 milyar 500 milyon lira gider yaptıysa (veya % 25 götürü gider indirimini seçtiyse), beyan etmesi halinde 4 milyar 500 milyon lira matrah üzerinden toplam vergi yükü 1.028.500.000 lira olacakken, kesinti yoluyla yapılan ödeme, toplam vergi yükünü 1 milyar 320 milyon liraya yükseltiyor. Beyanname verilemediği için, fazladan kesilen (1.320.000.000 – 1.028.500.000 =) 291.500.000 liranın iadesi mümkün değil.

Konutlardan elde edilen kira gelirinin 950 milyon lirası vergi dışı 
Kira geliri üzerinden vergi kesintisi yapılmayanların bu gelirlerini yıllık beyanname ile bildirmeleri gerekiyor. Eğer kira gelirlerinin tamamı konut kirasından ibaret ise ve tutarları toplamı 2002 yılında 950.000.000 liradan az ise beyanname verilmiyor.  Bu tutarı aşan konut kirası elde edildiyse beyanname verilmesi ve istisnayı aşan kısım üzerinden vergi ödenmesi gerekiyor.
 
Söz konusu 950.000.000 liralık istisna herkes için geçerli değil.  Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamıyor.  Bunların dışında kalan ücretliler, emekliler, menkul sermaye geliri (faiz, temettü, bono-tahvil, yatırım fonu gibi her türlü menkul kıymet alım-satım kazancı vb) bulunanlar istisnadan yararlanıyor.
 
Hem vergi kesintisine tabi tutulan hem de tutulmayan kira gelirlerinin (örn: işyeri ve mesken kira gelirleri) birlikte elde edilmesi halinde beyanname verilip verilmeyeceği şöyle belirleniyor:
 
Öncelikle konut kirasından hak kazanılan istisna tutarı düşülür.  Daha sonra kalan tutar ile işyeri kirasının brüt (stopaj öncesi) tutarı toplanır. Toplam tutar 6.650.000.000 lirayı geçiyorsa, istisnayı aşan konut kirası ile işyeri kirası birlikte beyan edilir.  Toplam 6.650.000.000 lirayı geçmiyorsa sadece konut kirası beyan edilir.  Örneğin: 2002 yılında 1 milyar lira konut kirası 6 milyar lira da brüt işyeri kirası elde eden birisi sadece konut kirasını beyan edecek ve istisna sonrası kira geliri olan (1.000.000.000 – 950.000.000 = ) 50.000.000 lira üzerinden gider indirimini yaptıktan sonra vergi ödeyecektir.  İşyeri kira geliri beyan edilmeyecektir, çünkü istisna sonrası konut kirası ile brüt işyeri kirasının toplamı olan (50.000.000 + 6.000.000.000 = ) 6.050.000.000 lira, beyan sınırı olan 6.650.000.000 liranın altında kalmaktadır. Aynı örnekte konut kirası 3 milyar lira olsaydı beyan edilecek kira geliri (2.050.000.000 + 6.000.000.000 = ) 8.050.000.000 lira olacaktı.

Gerçek gider veya % 25 götürü gider indirimi tercih edilebilir 
Kira gelirleriyle ilgili vergi, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır.  Gider indirimi seçimlik iki yöntemden sadece birisi uygulanarak yapılır.  Ya gerçek giderler kira gelirinden indirilir veya gerçek giderlere karşılık olmak üzere kira hasılatının %25’i götürü gider olarak indirilir.
 
Gider indirimi yapılırken hangi yöntem seçilirse seçilsin, istisnaya isabet eden gider kısmı indirilmez.  Yukarıdaki örnekte, götürü gider 1 milyar lira üzerinden değil, istisna sonrası tutar olan 50 milyon lira üzerinden hesaplanır. Götürü gider değil gerçek gider indirimi tercih edildiğinde de aynı uygulama yapılır. Aynı örnekte, 300 milyon lira gerçek gider yapılmışsa bunun ancak 50/1000’lik kısmı (15.000.000 lirası) indirilebilir.
 
Gerçek gider indiriminin benimsenmesi halinde, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili şu giderler gerçek tutarlarıyla hasılattan indirilir: 1) kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, 2) idare giderleri, 3) sigorta giderleri 4) borç faizleri ile bir adet gayrimenkulün iktisap bedelinin yüzde beşi (beş yıl süreyle ve sadece ilgili gayrimenkulden elde edilen hasılata uygulanır) 5) vergi, resim, harç, şerefiye ve belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları 6) ayrılan amortismanlar, 7) onarım giderleri, 8) bakım ve idare giderleri, 9) kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler, 10) sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutu kira bedeli, (bu indirim en son yapılır, indirilemeyen kısım zarar olarak sonraki yıllara devretmez) 11) sözleşmeye, kanuna ve ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. (Para cezaları ve vergi cezaları indirilmez.)

Vergi Ocak, Nisan ve Temmuz 2003 aylarında üç eşit taksitte ödenecek 
Gerekli indirimler yapıldıktan sonra hesaplanan matrahın vergisi aşağıdaki tarifeye göre hesaplanır (gelir vergisinin %10’u oranında ayrıca fon payı ödenir).  Hesaplanan vergiden varsa stopaj suretiyle ödenen vergi mahsup edilir.  Kalan ödenecek vergi tutarı üç eşit taksit halinde Ocak, Nisan ve Temmuz 2003 aylarında ödenir.
 
Yukarıdaki örneğe göre 2002 yılında elde edilen toplam 9.000.000.000 lira kira gelirinin vergisi (3.000.000.000 lira konut kirası + 6.000.000.000 lira brüt işyeri kirası), götürü gider indiriminin tercih edilmesi halinde şöyle hesaplanır. 

Gayrisafi irat
9.000.000.000
Konut kirası istisnası
-950.000.000
Kalan
8.050.000.000
%25 götürü gider
  -2.012.500.000
Vergi matrahı
6.037.500.000
Hesaplanan vergi ve fon
1.451.312.500
İşyeri kirasından kesilen vergi ve fon
-1.320.000.000
Ödenecek vergi ve fon
131.312.500

2002 Yılı Kira Gelirleri İçin Vergi Tarifesi

 
Gelir Tutarı
 
Vergi Oranı
  3.800.000.000 liraya kadar
%20
  9.500.000.000 liranın   3.800.000.000 lirası için    760.000.000 lira, fazlası
%25
19.000.000.000 liranın   9.500.000.000 lirası için 2.185.000.000 lira, fazlası
%30
47.500.000.000 liranın 19.000.000.000 lirası için 5.035.000.000 lira, fazlası
%35
95.000.000.000 liranın 47.500.000.000 lirası için 15.010.000.000 lira, fazlası
%40
95.000.000.000 liradan fazlasının 95.000.000.000 lirası için 34.010.000.000 lira, fazlası
 
%45

Yukarıdaki tarifeye göre hesaplanan gelir vergisinin % 10’u kadar ayrıca fon payı hesaplanarak gelir vergisi ile birlikte üç eşit taksit halinde ödenecektir.
 
Saygılarımızla,
 
DRT Denetim Revizyon Tasdik
Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş.